Come hanno gonfiato i mutui

Negli anni Venti il Bronx costruiva come se non ci fosse un domani. I condomini venivano su a isolati interi, e intorno a ogni cantiere ci mangiava sopra una catena di appaltatori. Un cartello di quel periodo lo conosciamo già: quello degli intonacatori di Gagliano e Monforte, con il loro «ufficio informazioni». Quando processarono Monforte, scrive Critchley, venne fuori un episodio tipico. Un appaltatore aveva calcolato che ci avrebbe guadagnato bene prendendo un lavoro a novantamila dollari. Monforte gli disse di chiederne centoventicinque. L’appaltatore ebbe il lavoro e trentacinquemila dollari in più. Di lamentarsi non ci pensò nemmeno.

Chi pagava quei trentacinquemila? Il costruttore. Il costruttore lo pagava la banca, che gli dava i soldi sulla casa ancora da costruire. E la banca la pagavano i futuri inquilini, che prendevano il mutuo. Finché le case rincaravano, nessuno faceva i conti. A che pro? Ognuno nella catena ci metteva sopra il suo: tanto il compratore paga.

E poi il boom finì. Nel 1935 Tommaso Gagliano, che era a capo di una delle famiglie di New York, chiese il fallimento. Debiti per trecentocinquantaduemila dollari, beni per settantanove. Doveva quattro volte e mezzo quello che aveva. Critchley non lega direttamente quel fallimento alla fine dei cantieri, e io non dirò che il legame sia dimostrato. Ma il quadro è noto. Un uomo guadagnava col boom e viveva come se il boom fosse eterno.

Quando ci sono più soldi che affari

Perché il mercato immobiliare si gonfia? Sempre per lo stesso motivo: ci sono più soldi che buone idee su dove metterli. I soldi liberi cercano qualcosa in cui trasformarsi, e la cosa più facile è il cemento. Lo capisce il banchiere, lo capisce il cliente, e il cemento «sale sempre».

Nella Sicilia degli anni Settanta, scrive Dickie, i soldi dell’eroina arrivavano dall’America e si trasformavano in water d’oro nelle casupole dei contadini, in palazzi e in ville al mare, e le banche private e cooperative del posto in dieci anni raddoppiarono la loro quota di mercato. E Saviano racconta come in Campania i trust del cemento siano diventati l’arma principale del clan dei Casalesi. Ogni impresa edile della zona comprava il cemento attraverso di loro, e il clan guadagnava su ogni fase del cantiere.

Casi estremi, certo. Ma prima del 2008 si comportava così il mondo intero. Solo che i soldi erano più puliti. I paesi asiatici e gli esportatori di petrolio avevano accumulato risparmi enormi e li mettevano in titoli americani sicuri. I tassi scesero. I soldi che cercavano dove guadagnare diventarono tantissimi. E trovarono le case americane.

La garanzia implicita

Tutto, in questa storia, girava intorno a due organizzazioni dai nomi buffi: Fannie Mae e Freddie Mac. La prima, come ricordiamo, l’aveva creata lo Stato già nel 1938, la seconda nel 1970. Col tempo diventarono tutte e due società private, e le loro azioni si scambiavano in Borsa. Compravano dalle banche i mutui, li impacchettavano in titoli e promettevano a chi comprava quei titoli che i soldi sarebbero arrivati anche se il debitore non pagava.

Il trucco stava in una parola. Tutti credevano che dietro di loro ci fosse lo Stato, anche se nei documenti c’era scritto chiaro: non sono obbligazioni del governo. Il mercato non credette ai documenti e credette al buon senso. Quelli così grossi non cadono. Per questo prendevano soldi in prestito a meno di quanto avrebbero permesso i loro rating. E crebbero in modo incredibile. Nel 1981 garantivano titoli ipotecari per venti miliardi di dollari, nel 2007 per più di tremila miliardi. E di capitale proprio ne tenevano circa l’uno per cento del rischio che si erano accollati.

L’uno per cento. Basta che i debitori non restituiscano la centesima parte dei loro debiti, e il capitale non c’è più. Nessuna cassa comune delle strade di Don Vincenzo si sarebbe azzardata a vivere con una scorta così.

La fregatura

E sotto Fannie e Freddie girava una macchina che conosciamo già. Molte banche davano i mutui, li rivendevano subito e pensavano solo a darne un altro. Controllare il debitore non conveniva più: sul controllo non guadagni, sull’erogazione sì. Arrivarono i mutui senza prova del reddito. I mutui con un anticipo minuscolo. I mutui con rate che dopo due anni salivano di colpo. Il calcolo era semplice: la casa rincarerà, il debitore rifinanzierà.

La casa non rincarò. Da metà 2006 i prezzi delle case americane cominciarono a scivolare e all’inizio del 2012 erano scesi di più di un terzo rispetto al picco. Chi adesso doveva più di quanto valesse la sua casa smise di pagare. E i titoli messi insieme con mutui così non li voleva più nessuno.

Il sei settembre 2008 lo Stato mise Fannie e Freddie in amministrazione controllata. Alla fine il Tesoro ci mise dentro più di centottanta miliardi di dollari. La garanzia implicita si rivelò esplicitissima. Solo che a pagarla furono i contribuenti. Nove giorni dopo fallì la Lehman Brothers, con più di seicento miliardi di dollari di attivi, e nella macchina finanziaria mondiale scoppiò la caldaia di cui ti ho parlato all’inizio del libro.

E noi dove siamo

Perché te la racconto così nei dettagli? Perché qui si è ritrovato tutto quello di cui abbiamo parlato in questa parte. Una protezione onesta che non tiene la scorta. Una società dietro cui sembra esserci il re. Amministratori che gestiscono i soldi degli altri e prendono il premio sul volume. Una banca che prende in garanzia proprio quello che lei stessa gonfia di prezzo. E un mercato dove il prezzo annunciato non ha niente a che vedere con quello a cui puoi vendere.

Nessuna di queste invenzioni era il male. Il mutuo ha aiutato la gente a comprarsi casa. Le garanzie hanno reso il credito meno caro. Quando hanno impacchettato i mutui in titoli, il rischio è stato diviso fra tanti. Il guaio è che tutte queste macchine andavano insieme, senza manometri e senza ispettori. E ognuna faceva accelerare l’altra.

Il Don negli anni del boom

Anche da noi, in città, ci fu un boom edilizio tutto nostro, più piccolo. Aprivano alberghi, i ristoranti facevano debiti per le sale nuove, e tutti volevano più lavaggi e più olio, per giunta a credito. Io allora proponevo al Don di dare ai clienti dilazioni più lunghe: crescono tutti, pagheranno tutti.

Il Don disse di no. A ogni ristorante lasciò la stessa dilazione di prima: una settimana. Ai nuovi alberghi non dava più di un mese, e solo dopo il primo anno. Qualcuno si offese e passò a fornitori più accomodanti. Tre anni dopo il boom finì. Due alberghi nuovi e quattro ristoranti chiusero e rimasero in debito con fornitori altrui. A noi non doveva niente nessuno.

Allora chiesi al Don come avesse capito che il boom sarebbe finito. Mi rispose che non l’aveva capito. «Io non so quando finisce la festa», disse. «So solo che tutte le feste finiscono. Per questo non vendo a credito a chi sta ballando.»

Tirando le somme

La garanzia implicita diventa esplicita nel momento più scomodo, e a pagarla non è chi l’ha data. E se alla banca conviene di più dare un prestito che controllarlo, i controlli si faranno alla bell’e meglio.