Как раздули ипотеку
В 1920-е годы Бронкс строился так, будто завтра не наступит. Многоквартирные дома росли кварталами, и вокруг каждой стройки кормилась цепочка подрядчиков. Один картель того времени мы уже знаем — штукатуров Гальяно и Монфорте с их «информационным бюро». Когда судили Монфорте, пишет Критчли, всплыл характерный эпизод. Подрядчик прикинул, что хорошо заработает, если возьмётся за работу за девяносто тысяч долларов. Монфорте велел ему заявить сто двадцать пять. Подрядчик получил заказ и лишние тридцать пять тысяч. Жаловаться он не стал.
Кто платил эти тридцать пять тысяч? Застройщик. Застройщику платил банк, который давал деньги под будущий дом. А банку — будущие жильцы, которые брали ипотеку. Пока дома дорожали, никто не считал. Зачем? Каждый в цепочке накидывал своё: покупатель всё равно заплатит.
А потом бум кончился. В 1935 году Томмазо Гальяно, который возглавлял одну из нью-йоркских семей, подал на банкротство. Долгов на триста пятьдесят две тысячи долларов, имущества на семьдесят девять. Должен в четыре с половиной раза больше, чем имел. Критчли не связывает это банкротство напрямую с тем, что стройка кончилась, и я не стану утверждать, что связь доказана. Но картина знакомая. Человек зарабатывал на буме и жил так, будто бум вечный.
Когда денег больше, чем дел
Почему раздувается рынок недвижимости? Всегда по одной причине: денег больше, чем хороших идей, куда их вложить. Свободные деньги ищут, во что превратиться, и проще всего — в бетон. Его понимает банкир, его понимает клиент, и он всегда «дорожает».
В Сицилии семидесятых, пишет Дикки, деньги за героин текли из Америки и превращались в золотые унитазы в крестьянских домишках, в многоквартирные дома и приморские виллы, а местные частные и кооперативные банки за десятилетие удвоили свою долю на рынке. А Савьяно описывает, как в Кампании цементные тресты стали главным оружием клана Казалези. Каждая строительная фирма в округе покупала цемент через них, и клан зарабатывал на каждом этапе стройки.
Крайности, конечно. Но перед 2008 годом так же вёл себя весь мир. Только деньги были честнее. Азиатские страны и нефтяные экспортёры накопили огромные сбережения и вкладывали их в надёжные американские бумаги. Ставки упали. Денег, которые искали, где бы заработать, стало очень много. И они нашли американские дома.
Неявная гарантия
Всё в этой истории крутилось вокруг двух организаций со смешными именами — Фанни Мэй и Фредди Мак. Первую, как мы помним, создало государство ещё в 1938 году, вторую — в 1970-м. Со временем обе стали частными компаниями, и их акции торговались на бирже. Они покупали у банков ипотечные кредиты, упаковывали их в бумаги и обещали покупателям этих бумаг, что деньги придут, даже если заёмщик не заплатит.
Хитрость сидела в одном слове. Все верили, что за ними стоит государство, хотя в документах прямо писали: это не обязательства правительства. Рынок не поверил документам и поверил здравому смыслу. Такие большие не падают. Поэтому они занимали дешевле, чем позволяли их собственные рейтинги. И росли невероятно. В 1981 году они гарантировали ипотечных бумаг на двадцать миллиардов долларов, в 2007-м — на три с лишним триллиона. А своего капитала держали около одного процента от риска, который взяли на себя.
Один процент. Не вернут заёмщики одну сотую долгов — и капитала не останется. Ни одна страховая касса с улицы Дона Винченцо не рискнула бы жить с таким запасом.
Впаривание
А ниже Фанни и Фредди крутилась уже знакомая нам машина. Многие банки выдавали кредиты, тут же продавали их дальше и думали только о том, как бы выдать следующий. Проверять заёмщика стало невыгодно: на проверке не заработаешь, на выдаче — заработаешь. Пошли кредиты без подтверждения дохода. Кредиты с крошечным первым взносом. Кредиты, платежи по которым через два года резко росли. Расчёт простой: дом подорожает, заёмщик перекредитуется.
Дом не подорожал. С середины 2006 года американские цены на жильё поползли вниз и к началу 2012 года упали на треть с лишним от пика. Кто теперь был должен больше, чем стоил его дом, перестал платить. А бумаги, которые собрали из таких кредитов, никому стали не нужны.
Шестого сентября 2008 года государство взяло Фанни и Фредди под внешнее управление. Казначейство в итоге вложило в них больше ста восьмидесяти миллиардов долларов. Неявная гарантия оказалась вполне явной. Только платили по ней налогоплательщики. Через девять дней обанкротился банк Lehman Brothers с активами больше шестисот миллиардов долларов, и в мировой финансовой машине взорвался котёл, о котором я рассказывал в начале книги.
Где здесь мы
Зачем я так подробно? Здесь сошлось всё, о чём мы говорили в этой части. Честная крыша, которая не держит запаса. Компания, за которой будто бы стоит король. Управляющие, которые распоряжаются чужими деньгами и получают премию за объём. Банк, который берёт в залог то, что сам же раздувает в цене. И рынок, где объявленная цена не имеет ничего общего с той, по которой можно продать.
Ни одно из этих изобретений не было злом. Ипотека помогла людям купить дома. Гарантии удешевили кредит. Когда кредиты упаковали в бумаги, риск разделили между многими. Беда в том, что все эти машины работали разом, без манометров и без инспекторов. И каждая разгоняла другую.
Дон в годы бума
У нас в городе тоже случился свой строительный бум, поменьше. Открывались гостиницы, рестораны брали кредиты на новые залы, и всем хотелось больше стирки и масла, причём в долг. Я тогда предлагал Дону дать клиентам отсрочку подлиннее: все растут, все отдадут.
Дон отказал. Каждому ресторану оставил ту же отсрочку, что и раньше, — неделю. Новым гостиницам давал не больше месяца, и только после первого года. Кое-кто обиделся и ушёл к поставщикам посговорчивее. Через три года бум кончился. Две новые гостиницы и четыре ресторана закрылись и остались должны чужим поставщикам. Нам никто не задолжал.
Я спросил тогда Дона, как он понял, что бум кончится. Он ответил: не понял. «Я не знаю, когда кончится праздник, — сказал он. — Я знаю только, что все праздники кончаются. Поэтому я не продаю в долг тем, кто танцует».
Что из этого следует
Неявная гарантия становится явной в самый неудобный момент, и платит по ней не тот, кто её давал. А если банку выгоднее выдать кредит, чем его проверить, проверять будут кое-как.