Своя крыша над головой
В Палермо, у площади Франческо Криспи, есть открытая автостоянка, сплошь заставленная рекламными щитами. Присмотришься — под щитами видны ржавые завитки старой кованой ограды. Больше от виллы Дельелла ничего не осталось. А ведь когда-то здесь стоял один из самых красивых домов модерна в городе: сторожевая башня, узкие окна, балкон, вокруг росли пальмы.
В субботу 28 ноября 1959 года, пишет Дикки, городскому совету представили планы, как снести виллу. Их приняли, и в тот же день начали ломать. За два выходных дня от дома осталась груда камней. Через месяц зданию исполнилось бы пятьдесят лет, и его взял бы под защиту закон.
Через месяц. Не через год. Кто-то очень внимательно следил за календарём.
Право стоит столько, сколько его защита
Запомни первое: дом — это не стены. Это право. Право жить, сдавать, продавать, перестраивать и не пускать чужих. Без права стены ничего не стоят: поселиться в них может кто угодно. А право, которое никто не защищает, — бумажка.
Вилла Дельелла простояла пятьдесят лет без одного месяца. Почти дожила. Закон собирался её защитить и опоздал на месяц. Значит, защиты на самом деле не было, а был срок, до которого её успевали обойти. Шёл строительный бум, и земля под виллой стоила дороже самой виллы. Рынок её и снёс.
Кстати, бум взялся не на пустом месте. После войны союзные бомбёжки оставили в Палермо без крова около четырнадцати тысяч человек, а за 1950-е годы население города выросло на пятую часть, до шестисот тысяч. Строить было надо. Беда в другом. Кто получил право строить и как им воспользовался? Об этом Дикки пишет отдельную главу, и называется она «Разорение Палермо».
Самый старый известный мне документ о том, кому принадлежит земля, составили в Англии. В 1086 году Вильгельм Завоеватель велел переписать, кто какой землёй владеет, сколько она стоит и какой налог с неё можно взять, и получилась Книга Страшного суда, где больше тринадцати тысяч мест. Король хотел знать, с кого брать, а заодно прекратить споры баронов, чья это земля. Чтобы торговать недвижимостью, сначала нужен реестр. Без него каждый спор о земле решают силой.
Чему доверяют банки
Запомни второе: банки любят брать в залог недвижимость.
Савьяно пишет об этом зло и точно. Итальянские банки, говорит он, кредитуют строителей так охотно, будто только ради них и созданы. Не хватает гарантий — всегда найдётся хороший друг, готовый поручиться. А исследования, лаборатории, сельское хозяйство, ремесло кажутся директорам банков какой-то неведомой планетой без гравитации. Итальянские банки верят только одному: цемент и кирпич надёжны.
Банк можно понять. Изобретение не потрогаешь. А дом стоит. Не заплатил заёмщик — дом продадут. Но отсюда растёт перекос. Кредит течёт в бетон, бетон дорожает, и банки ещё охотнее дают под него, ведь он «всегда дорожает». Пока однажды не перестаёт. Об этом — в следующем очерке.
Ипотека для всех
И третье: ипотека, какую мы знаем, придумана довольно недавно.
В Америке до 1930-х годов кредит на дом выглядел совсем иначе. Давали его обычно на пять-шесть лет, и всё это время заёмщик платил только проценты, а в конце разом возвращал всю сумму. Банк при этом давал лишь около половины того, что стоил дом. Не было к концу срока денег — заёмщик брал новый кредит. В хорошие времена это работало. В Великую депрессию банки перестали давать новые кредиты. Сотни тысяч семей потеряли дома.
Государство ответило целой серией изобретений. В 1933 году создали корпорацию: она выкупала у банков проблемные кредиты и давала людям новые — дольше и дешевле. В 1934 году появилось федеральное управление, которое страховало ипотеку, а с ним и сроки в двадцать и тридцать лет. В 1938 году — агентство, которое выкупало у банков застрахованные кредиты, чтобы банкам было на что выдавать новые. Потом его прозвали Фанни Мэй, и мы с ним ещё встретимся.
Но главное, что придумали, — аннуитет. Каждый месяц ты платишь одну и ту же сумму, а в ней и проценты, и кусочек долга. Сначала платишь почти одни проценты, к концу — почти один долг. Прошло двадцать или тридцать лет — дом твой, и никакого огромного платежа в конце не ждёт. Так дом стал по карману тем, кто получает обычную зарплату. И так же они стали должниками на треть жизни.
Ипотека бывает у всех
Мы любим думать, будто мафиози покупают дома за наличные из чемоданов. Документы говорят другое.
Когда в 1931 году убили Сальваторе Маранцано, недолгого «босса всех боссов» Нью-Йорка, после него, пишет Критчли, остались ипотека на дома в трёх местах, кое-какие бумаги и банковские вклады. А Чиро Терранова, некогда богатый артишоковый рэкетир, в конце 1930-х обанкротился, и банк, пишет Дэш, отнял у него заложенный дом, так что им с женой пришлось вернуться на 116-ю улицу, в старый дом семьи.
Кого там боялся Восточный Гарлем, банку было всё равно. Просрочил платёж — дом заберут. Пожалуй, демократичнее ипотеки ничего не придумали.
Дон и квартира Анны
Анна, которая управляла второй прачечной, решила купить квартиру и пришла посоветоваться к Дону. Сам Дон за сорок лет ипотеку не брал ни разу и не собирался. Но отговаривать её не стал. Попросил показать расчёт.
Сначала посмотрел, сколько выйдет в месяц, и сравнил с её жалованьем: платёж не дотягивал до трети. «Хорошо», — сказал Дон. Потом спросил: на сколько тебе хватит, если прачечная на полгода закроется? Анна посчитала. На четыре месяца. «Отложи ещё на два, потом покупай», — сказал Дон. И последнее: велел узнать, все ли у дома бумаги в порядке. Оказалось, на пристройку, где была кухня, разрешения нет. Анна нашла другую квартиру.
Через восемь месяцев пристройку в первом доме заставили снести. Анна потом говорила, что Дон спас ей кухню.
Что из этого следует
Проверь бумаги, пока не влюбился в балкон. И помни: перед банком все равны. Даже те, кого боится весь квартал.